存量工业用地变体育，这个园区如何在寸土寸金的上海实现突破？

2023-10-24观点懒小熊

作者|李和利

2022年1月，盛邻城市体育创新综合体的设计方案公示公告在宝山区规资局的官网上登出。这座综合体是三邻桥体育文化园的二期项目，根据公示信息可知，这座拟新建的综合体的总建筑面积约2.9万㎡，分地上地下空间，规划用地面积8322.5㎡，和三邻桥一期项目用地性质仍保留工业用地不同，二期土地性质已经调整为体育用地。

这种变更土地性质的案例其实在旧厂房改造中并不常见。

由于土地变性需要经历一个漫长的周期，期间涉及大量论证、研讨、公示等过程，这让很多急于出效果的改造主体望而却步；其次工业用地如果要完成“退二进三”可能需要补缴一定的土地出让金，这让很多本来日子就过得不怎么好的传统工业生产企业更是捉襟见肘。

但土地变更性质有个显而易见的好处就是名正言顺。虽然很多旧厂房改造项目也顺利的实现了招商，但一些大品牌往往追求合规性，它们还是更愿意和“真正”的商业项目合作，由于工业用地临时调整用途存在一定的不确定性，且有些地方有5年过渡期的规定，这让很多品牌无法和运营方签订一个长期合同保障双方的价值。

万科在上海开发的上生新所项目就是一个针对上海生物制品研究所（以下简称“上生所”）的旧厂区改造更新项目，万科和上生所的合作模式是租赁改造，即双方签订20年（10+10）的长期租约后，由上生所为主体向规划主管部门提交了土地变更申请，由原先的科研设计用地变更为商业、办公、公共服务设施用地。这才有了后面项目招商的成功，你很难想象茑屋书店如果不是因为上生新所完成了“退二进三”，它会把它在上海的第一家店选址在一个曾经的科研所里。

由于土地仍归上生所所有，“退二进三”补缴的土地出让金自然由上生所承担，但这个出让金和万科支付给上生所的租金是不是会“平进平出”我们不得而知，但从上生所的角度来说，如果补缴的土地出让金不用自己出（指转嫁到万科的租金上），而免费在上海市区获得一块商业用地的使用权，听起来也是一个不错的选择。

▲上生新所中心广场项目建设工程设计方案公示图

但要完成这样土地变性工作，原土地权利人的配合程度就变得非常重要。除了它自身经营情况要好，企业的性质在项目推进效率上也存在快慢之分，国有性质的企业肯定要比其他类型的企业要快一些，而一般市属国企又要比区属国企要快一些。

三邻桥项目的原土地权利人是上海保容玻璃有限公司，该公司以生产保温瓶胆为主。整个厂区占地102亩。分为北侧66亩和南侧36亩两块土地，后来的三邻桥一期就是完整利用了北侧的这66亩土地进行改造运营。上世纪，由于厂区经营困难，1995年上海保容将这66亩土地以土地作价入股的形式并入到了一家和日企组建的合资公司里，日方当时占绝大部分股权并经营管理，随着时代变迁，保温瓶胆退出消费舞台，2005年这个片区的厂房也停产闲置了。但因为日方当时的收购要价极高，土地无法实现回购，后来也就慢慢落寂萧条了。直到2016年，上海市奉贤区政府决定将上海开伦造纸集团与上海保容玻璃有限公司合并成为上海开伦造纸印刷集团，并以产业转型为契机，开始收购土地和股权，最终于2016年完成了对这66亩土地的收购。

▲俯瞰三邻桥项目一带

土地回购后，作为区属国企的开伦集团就开始推进项目的改造。和上生所不同，开伦集团决定不搞大的拆建工作，而是积极利用现有厂房来进行微更新。由于那个时候从国家到地方层面都在鼓励盘活闲置工业厂房，许多政策的核心就是允许老旧厂房所在土地的实际使用情况和规划用途可以暂时不相符。只改变房屋使用功能而不改变土地使用性质的模式也有个显而易见的好处，那就是“快而灵活”。像上面提到的上生新所项目，涉及土地的变性，且涉及很多拆建工作，一般都是按照正常的基本建设程序来执行，而微更新项目如果在不改变建筑外轮廓等前提下是可以执行简易审批流程，比如无需办理规划审批手续。在政府大的政策鼓励下，对于一些涉及到消防、不动产登记等环节甚至可以“容缺办理”。三邻桥的一期总建筑面积35229㎡，由14栋大小不一的仓库、厂房组成。如此更新也耗时将近两年，总投资2亿元。

▲三邻桥一期外部

策划初期，三邻桥一期准确的把握了项目的区位，从凡是旧厂房改造都从商业办公、文化创意的旧思路上解放出来。大胆的对项目进行了体育主题的定位，利用厂房的大空间植入了很多体验类和培训类的体育业态，不仅满足了周边家庭体育消费的需求，还大大弥补了上海同类型项目的空白，成为了既叫座又叫好的典型项目。

▲三邻桥一期内部

很多旧厂房改造体育园区或者综合体的项目都和三邻桥一期这种模式一样：只改变房屋用途不改变土地性质。不仅如此，很多民营投资的旧厂房改造项目在前期投入上也会精打细算，毕竟和商业办公的租金水平相比，体育类业态的承租能力确实存在差距，这让很多投资方都较为谨慎。在接受对外采访时，三邻桥一期的项目负责人也毫不避讳地说，经过测算，一期项目的回正周期也长达10年。

如果项目合作期低于10年，很多项目可能都通不过财务可行性论证就被枪毙在了摇篮里。虽然上面说国有性质的企业在政府流程审批上比其他类型的企业要有优势，但往往双方签约前又会遇到一个新的问题，即国有资产管理的问题。以上海为例，曾经很多国有资产租约能签8年、10年乃至15年，但目前的政策下租赁国有资产的租约通常为5+N年，即确保签约5年，在一切顺利的情况下续租3到5年。这对旧厂房改造项目的商业模式而言存在比较大的风险，比如一般的项目4到5年刚刚收回前期成本的情况下，有一定可能无法续约，这种情况对于投资改造的一方来说存在很大的不确定性。

针对这种情况，三邻桥一期的模式是改造运营方和土地权利人成立合资公司，双方共担损益，由改造运营方占大股，充分发挥他们的创造性和执行效率。笔者也曾遇到过一个项目，我们测算的回正周期可能要6年，但对方作为区属国企给我们的条件是最多签约5年。像上生新所这样的项目笔者认为并不具有大量复制的可能，一是这种合作模式存在特事特办的可能，还有就是这个项目对于万科来说，其追求的社会效益要多过经济效益。

▲三邻桥一期内部

从目前分析来看，即便没有涉及补缴土地出让金的三邻桥一期可能也是社会效益大于经济效益的。打造三邻桥项目的团队也是上海8号桥项目的实施团队，上海8号桥是上海目前最成功的文化创意产业园区之一，该项目也是一个旧厂房改造项目，只不过他们的定位是商业办公，该项目后来以其本身为基础资产，未来租金收入为预期收益，发行了我国第一单文创园区ABS，将未来租金变现，实现了资产证券化。三邻桥一期未来有没有资产证券化的打算我们不得而知，但笔者想说的是，一期创造的社会效益无意是巨大的。

我们把目光重新回到开篇的那份公示公告。占地8322.5㎡的三邻桥二期项目位于36亩土地的西侧，这36亩土地曾经被上海宝容玻璃有限公司抵押给了上海市社保中心以支付职工下岗分流社保费。上海市社保中心对其也并无长期运营打算，只是出租给了众多零小散的企业和个体工商户们。可能也是看到三邻桥一期的成功，当地政府决定将体育主题做强做实，紧接着就完成了对36亩土地中的8322.5㎡土地的收储工作，随后又完成了土地的调规变性，从工业用地调整成了体育用地。和其他体育用地均采用划拨方式供地不同，这块地政府采用了挂牌方式进行土地出让，由市属国企国盛产投摘得，用于上海都市运动中心的开发。

▲三邻桥二期项目效果图

体育用地按照《城市用地分类与规划建设用地标准》中的规定属于公共管理与公共服务设施用地中的二类用地，而体育用地经常会面临和教育科研用地、医疗卫生用地和其他同属公共管理与公共服务设施用地的其他二类用地竞争指标的情况，在医疗和教育等资源同样紧缺的情况下，各方博弈的结果可能是体育用地指标往往要做出一定的牺牲。而通过三邻桥一期的成功打造，完成了工业用地到体育用地的大转变，为当地体育事业争取到了可长期发展的宝贵空间。据说二期项目将和一期在业态上形成互补，补足一期开发过程中短板的同时（例如二期规划了地下停车位，能够弥补园区内停车难的问题），还将以此为契机，引入更多体育企业的入驻。和一期成立合资公司的合作模式不同，三邻桥团队二期将以轻资产为主，主要提供项目的招商运营服务。