三里屯可以说是北京最繁华和声名在外的地段之一。这片区域地处朝阳区的东二环和三环之间，靠近工人体育场和使馆区，既是夜生活打卡圣地，又是北京年轻潮人的一大聚集地。这也让它自然而然成为品牌的必争之地。
但在客流量密集的背后，三里屯区域商家的更迭速度也很快，对于运动业态来说同样如此。
谁都想在光鲜亮丽的三里屯打出名堂，但有时候人气旺地并不一定就适合你的门店。这样的情况也会发生在全国其他大城市的热门商圈，到那里开店，看起来是个机会，却也容易变成陷阱。
今天我们就以三里屯区域为例，探讨一下什么样的健身门店能够在三里屯生存。
「运动连锁指南」对三里屯区域25家健身房和俱乐部进行了走访。走访区域沿工体北路，西起永利国际大厦，东到团结湖地铁站旁的盈科中心，涵盖首开地产区域、世茂工三、工人体育场、三里屯SOHO、太古里南区北区、3.3大厦和盈科中心等区域和写字楼。
三里屯区域简图，红色字体为租金。
从简图中可以大体看出，三里屯区域租金昂贵，且呈现以太古里南区为顶峰向周围扩散的状态。值得注意的是盈科中心，由于靠近团结湖地铁口，凭借区位优势，盈科中心的租赁价格也较高，达到12/㎡/天。其次三里屯SOHO的租金价格差距较大，根据三里屯SOHO租赁处的兰先生告诉「运动连锁指南」，沿街及沿下沉广场的店铺租金最高能达到14/㎡/天，但楼内相对较低，一楼约9/㎡/天左右，楼层越高价位越低。而世茂工三和永利国际大厦，根据官网给出的价格，分别是8-9元和6-7元。
三里屯的健身业态的形成和发展是我国健身行业发展的缩影。根据中商产业研究院数据，2014年“46号文”发布之后，2015年我国健身房俱乐部数量同比增速高达20.84%，2016和2017年保持在增速10%左右，2018年下降到8.71%；根据三体云动《2018健身房生存白皮书》，2019年，一线城市健身房总量将有所下降。从去年开始频繁曝出健身房倒闭跑路的新闻，健身行业从浪潮般涌入走到了阶段性洗牌。
三里屯的健身机构也呈现出这种特点，「运动连锁指南」走访的25家健身机构里面，大多都是2015-2017年成立的，大部分都经历过一系列残酷的竞争之后生存了下来；2018年新开业的只有零星几家，有一家附近另一家私教工作室的连锁分店；2019年只有一家新店开业。已经关张的没有被计算在内。
注：课程价格或有调整，不同课程或有不同价格，实际以店内信息为准。
健身房本身的业态不同
需要注意的是，三里屯地段的特殊性影响了影响了健身机构的业态。这片区域写字楼的大部分店铺面积偏小，200-400平米左右，且户型相对固定，改造空间不大，此外租金也偏高。因此，三里屯多以小型私教工作室为主，占据60%左右，大型传统健身房仅有10%多一些。
我们先从传统健身房、团课、私教工作室这三种不同业态分开来看：
虽然三里屯区域大型传统健身房数量少，但往往走的是高端路线，占据的市场份额不低。
三里屯健身机构年卡价格排在前5位的健身房，店铺面积也位于前列。
例如2017年在工体西路开业的Superlife，本身是一座独栋建筑，占地10000多平米，带有楼顶露天用泳池；以及2016年开始营业的青籁优体，位置在三里屯SOHO通盈中心洲际酒店5层。这两家健身房均是年卡20000元以上，私教课1000元一节起步。只有中体健身是个例外，2019年重新翻新的老牌健身机构中体健身占地3000平方米，年卡只有4000多块，相比之下低了不少。
superlife的露天泳池“ins网红”风格十足，甚至不像健身房倒像是度假酒店。
青籁优体的孙童童告诉「运动连锁指南」，选择三里屯是因为地标性地段与品牌的风格和定位相匹配。三里屯SOHO的公寓楼在开盘之时就吸引了不少富商购买，周边有洲际酒店、瑜舍等高端酒店，此外靠近各国使馆区，使得三里屯具备运营高端健身机构的外在条件。
此外还有走中高端路线的ZWYN，以其装修风格走红，在抖音和小红书上非常知名，室内设计获得了国际红点设计奖。可以说，ZWYN是三里屯网红经济的产物，目前有许多网红健身达人为其带流量。
ZWYN的设计采用凉爽的工业灰色，重视用户体验。
在团操课领域，三里屯主打的健身机构目前只有超级猩猩和乐刻，二者根据三里屯的特殊环境也做了相应的调整，除了团课之外，还配备了高端器械区和专业私教，不同课程的价格与其他地段的门店基本一致，乐刻是“升级店”因此价格会稍微高一点。
乐刻是盈科中心的健身机构里店铺面积最大的，也只有270㎡左右。
还有一个比较特殊的是Keepland，2019年，Keepland将一家门店开在了太古里阿迪达斯店内。「运动连锁指南」注意到Keepland阿迪达斯店的排课情况与其他门店不太一样，课程相对较少，且集中在晚上，下午没有课程安排。而且与其他门店晚上的课程往往爆满相比，keepland阿迪达斯店预约人数并不多。不过Keep给出的官方说法是，这家店与其他门店不太一样，是品牌合作店，目的在于打通双方受众，并将阿迪达斯三里屯店构建成一个更完整的运动业态。所以这家店面向的消费群体主要是阿迪达斯自身的会员和受众，它的排课量相比其他Keepland要少很多，排课时间也主要基于阿迪达斯店内的情况。
另外还有两家差异化团课品牌，主打动感单车的SpaceCycle和主打超模训练机的the body lab，两家均没有其它器械及私教课程，团课需要预定，晚上往往爆满。
早前在十一假期后，主打团操课的XONE和Shape先后撤掉了三里屯SOHO的店面，不过原因也各有不同。Shape创始人曾翔告诉「运动连锁指南」，撤店的原因主要是三里屯SOHO店所租赁的面积过小，现在已导致消费者体验不好，目前会将客户转移到就近的新店。而XONE则更多是因为业务调整。
Shape和Xone关闭了三里屯soho的店铺。
而小型私教工作室，更多在“差异化”上下功夫。《2018健身房生存白皮书》表示一二线城市健身机构差异化日益显著，这一点在三里屯尤其明显，可以说是生存条件之一。很多健身机构采用“潮流玩法”，包括主打“电子脉冲”的科技健身私教工作室（能量注入EMS和Zespeed），24小时经营店（B Active），专业的瑜伽会所（弥尚，Ms.Charm）、以及主打Crossfit训练方式的几家工作室等。
科技健身Zespeed上课场景。
地段的复杂性
此前有不少文章分析过太古里和三里屯SOHO仅有一街之隔差别很大，其中最主要的原因就是三里屯SOHO没有统一的招商和物业管理，业态混乱；而太古里对商铺的引进要求很高，逐渐打造成集艺术和时尚于一体的年轻形态。有鉴于此，三里屯不少商业地产这些年也都在规避这个问题。
例如团结湖地铁口的写字楼盈科中心，只有负一层和一半一层区域开放给了娱乐休闲业态，却拥有4家健身机构。盈科中心地理位置优越，是早期就进驻三里屯区域的办公楼，入驻企业包括IBM、波音公司等企业，可以给健身机构提供高购买力的固定消费者。目前盈科中心B1已经有团课与私教结合的乐刻、蹦床健身馆jumpfit、科技健身品牌Zespeed以及搏击俱乐部g.o.a.t。虽然盈科中心的租金不菲，达到12元/平米/天，但仍然有不少健身机构希望入驻。乐刻北京区域负责人王鹏志告诉「运动连锁指南」，盈科中心客流量较为固定，乐刻目前的盈利符合预期。
不过盈科中心销售部负责人耿女士告诉「运动连锁指南」，盈科中心不会引进产品形态相同的两家店铺，防止恶性竞争。“健身机构目前我们有团课、私教、蹦床、搏击和科技健身，类似领域的健身机构我们将不予考虑。如果是瑜伽、单车等其他项目倒是可以谈。”
世茂工三商场。
与之相比，工体对面、十字路口的世茂工三却成为“流量洼地”，未能共享到太古里的消费者。
世茂工三是贾跃亭旗下的资产，今年1月、4月和8月的三次拍卖均遭流拍。在伟城顾问公司CEO徐伟成看来，“世茂工三被东大桥、新东路等比较快速的通道切割，变成‘独’和‘寡’的单独板块，无法够成良好通达性大型购物中心辐射商圈的必要条件。”不过，商业部分经营不善、写字楼部分产权分散是世茂工三难觅买家的主要原因。世茂工三的情况与三里屯SOHO有相似之处，不过目前世茂工三的私教工作室价格较三里屯SOHO相比普遍更低。
不均衡的客流量
最后谈一谈三里屯健身房运营的难点。想要在三里屯立足，除了地段和时机以外，运营也很重要。在三里屯经营健身房必须要解决一个问题，那就是“工作时间没有人，下班之后人挤人”，一天时间客流量非常不均衡。「运动连锁指南」在下午时间走访时，大型综合健身房有零星几个人，没有操课在进行，私教工作室几乎都是空的；晚上7点过后再探，客流量明显增多了起来。
而且这个区域进入健身机构的偶发性人群比较多，长期用户很难挖掘。目前三里屯地段健身机构众多，逐步形成了买方市场，高昂的租金让店铺不可能在课程费用上打折，因此必须要聘请最优秀的教练，给予学员最优质而独到的服务。选择在三里屯办卡或购买私教课的学员通常不会过分在意价格，但对运动品质要求很高，小型私教工作室在保证运动质量的前提下不太可能大规模招收学员，因此失去一个长期客户对他们而言损失很大，这是必然要解决的问题。
随着时间的推移，三里屯的健身行业“适者生存”的游戏仍在继续，今天的业态虽说趋于稳定，但也有很多不安定因素，在健身大潮降温的同时，是继续在三里屯赚吆喝，还是找寻性价比更高的场地，这对机构来说是个必须做的抉择，另一方面，也需要更多少数派、创新型经营模式在三里屯寻找到属于自己的生存法则。
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